Em 9/3/2021, o plenário do Supremo Tribunal Federal (STF) finalizou o julgamento sobre a penhorabilidade de bem de família de fiador em contrato de locação, tanto comercial, quanto residencial. 

O julgamento avaliou a constitucionalidade do inciso VII do artigo 3º da Lei 8.009/1990 (“Lei do Bem de Família”), que prevê a obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação como uma das exceções a impenhorabilidade do bem de família. A análise de constitucionalidade do referido dispositivo ocorreu a luz dos artigos 1º – III, 6º e 226°, da Constituição da República.

Ao consolidar o entendimento da Corte Constitucional (Tema 1127 do STF), por maioria, prevaleceu a tese de que “é constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial”.

Prevaleceu o voto do relator, ministro Alexandre de Moraes, que destacou que a constitucionalidade deste dispositivo já foi examinada pelo STF quando julgado o RE  407.668. A validade se manteve mesmo após a promulgação da Emenda Constitucional 26/2000 que incluiu o direito à moradia entre os direitos sociais protegidos pela Constituição da República.

Para o ministro, a criação, por decisão judicial, de distinção entre os fiadores de locação residencial, em que se admite a penhora, e comercial ofenderia o princípio da isonomia. Ele assinalou que a impenhorabilidade do bem do fiador no contrato de locação comercial seria um desestímulo aos pequenos empreendedores, pois mais de 90% dos fiadores são pessoas físicas que figuram como fiadores das próprias empresas.  

Ainda, no voto condutor, ficou consignado que a possibilidade de penhora do bem não violaria o direito à moradia do fiador, uma vez que “ao assinar, por livre e espontânea vontade, o contrato de fiança em locação de bem imóvel (contrato este que só foi firmado em razão da garantia dada pelo fiador), o fiador abre mão da impenhorabilidade de seu bem de família, conferindo a possibilidade de construção do imóvel em razão da dívida do locatário”.