Em agosto de 2022, o Governo Federal sancionou a lei 14.382/22, fruto da Medida Provisória 1.085/2021 que, entre outras inovações, alterou a Lei de Registros Públicos (lei 6.015/73) para prever a adjudicação compulsória extrajudicial de imóveis objeto de promessa de venda ou de cessão (art. 216-B). O que se tinha até então era a adjudicação apenas na via judicial.

A partir de agora, o pedido de adjudicação pode ser requerido pelo promitente comprador – ou qualquer dos cessionários, ou promitentes cessionários ou sucessores -, bem como o promitente vendedor, representados por advogado.

O Martinelli Advogados traz os pontos de destaque que você precisa saber com essa nova possibilidade:

O que é uma adjudicação compulsória?

A adjudicação compulsória consiste no direito subjetivo de que o promitente comprador – tendo feito o pagamento do preço previsto no contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado sem cláusula de arrependimento (caso ainda vigente) –, deparando-se com a recusa injusta do promitente vendedor de assinar a escritura pública de compra e venda, possa exigir a celebração do contrato de compra e venda servindo de título translativo do direito de propriedade perante o cartório de registro de imóveis.

Antes de a lei 14.382/22 ser sancionada, para obter o registro do imóvel, era necessário que o proprietário do imóvel ajuizasse uma ação de adjudicação compulsória. Ao final, o juiz expede a chamada carta de adjudicação e determina o registro da propriedade do imóvel junto ao registro de imóveis. 

Quais os requisitos para obter-se a adjudicação compulsória?

Os requisitos estão previstos nos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil e consistem na: a) existência de uma promessa de compra e venda; b) inexistência de previsão do direito de arrependimento.

O que muda com a possibilidade de adjudicação compulsória extrajudicial?

A partir da publicação da lei 14.382/22, surgiu a possibilidade de se requerer a adjudicação compulsória extrajudicial de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão, que poderá ser requerida e efetivada no registro de imóveis do local do imóvel.

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Quem pode requerer? 

Pode requerer a adjudicação o promitente comprador – ou qualquer dos cessionários ou promitentes cessionários, ou sucessores –, bem como o promitente vendedor.

É necessária a representação por advogado na via extrajudicial?

Sim. É necessária representação por advogado. 

Qual a diferença entre usucapião e adjudicação compulsória?

A grande diferença é que, na usucapião, é necessário comprovar a posse ininterrupta do imóvel por determinado período, além de agir como se fosse dono. Na adjudicação, basta apenas comprovar a aquisição do imóvel e quitação.

Qual o tempo médio de uma adjudicação extrajudicial e judicial?

Como se sabe, há milhares de ações de adjudicação compulsória em trâmite no judiciário brasileiro, que precisa de medidas que reduzam o número de demandas judiciais, sendo a adjudicação extrajudicial uma nova medida capaz de viabilizar esta redução.

O tempo de tramitação de cada processo varia consideravelmente e depende de inúmeros fatores.

Apesar disso, a lei 14.382/22 promete facilitar a regularização mais célere dos imóveis, por meio da transferência da propriedade diretamente pelo cartório de registro de imóveis, o que deve se dar de uma forma muito mais ágil e acessível à população do que comparado a via judicial.