O Governo Federal sancionou, no final do mês de outubro, a lei nº 14.711, que traz impactos expressivos na contratação de garantias imobiliárias em território nacional.
A lei chamada de “Marco Legal das Garantias” está inserida em um contexto maior proposto pelo Governo Federal para tornar mais simples, eficiente e segura a concessão de crédito com garantias, o programa “Mais Garantias Brasil”.
Como funciona o marco legal das garantias?
De maneira geral, o novo regramento legal traz consigo maior viabilidade às hipotecas, com as regras mais claras e eficazes para o procedimento executivo extrajudicial, a título de exemplo a exoneração do devedor da responsabilidade pelo saldo remanescente da dívida, que passa a ser aplicado apenas para os casos de financiamento para a aquisição ou a construção de imóvel residencial do devedor. Da mesma é a regra sobre valor a ser pago pelo imóvel em segundo leilão público e a possibilidade de apropriação do imóvel pelo credor em caso de ausência de lance oferecido dentro dos parâmetros legais.
Algumas das mudanças são compartilhadas entre o instituto da Hipoteca e da Alienação fiduciária, como é o caso da supracitada exoneração do devedor, que passa funcionar de forma semelhante em ambos os institutos. Além dessa, há a faculdade do credor de declarar vencidas antecipadamente as demais obrigações de que for titular e que são garantidas pelo mesmo imóvel.
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Dentre as mais diversas medidas trazidas pela lei para facilitar a concessão e recuperação de crédito, destaca-se, a possibilidade de um mesmo imóvel ser alienado fiduciariamente como garantia para mais de um contrato, além da flexibilização e facilitação do procedimento executivo extrajudicial, no que tange à intimação do devedor para purgação da mora.
Ressalvadas as discussões constitucionais acerca da mencionada flexibilização, que inevitavelmente serão postas em pauta, o procedimento executivo extrajudicial de garantias imobiliárias trouxe uma alternativa inovadora e eficaz para expandir a concessão de crédito em território nacional, pelo que qualquer tentativa de tornar o procedimento ainda mais eficiente é de grande valia.
A consolidação do regramento dependerá, como toda e qualquer legislação inovadora, de vasta análise doutrinaria e jurisprudencial, porém, é possível notar uma maior aproximação do instituto da Alienação Fiduciária de outras formas de garantia, como a própria hipoteca, distanciando-a de uma forma de contratação mais específica.
